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房贷新政“双认”细则出台
根据规定，三种情况将被认定 “二套房”：首次申请房贷，但家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。购房人应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。暂不具备查询条件的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。
自住市场，性价比主导销量
房贷细则公布后次日，珠海即分别有位于香洲和西部的两个楼盘开盘。其中，位于新香洲的桔子郡当日推盘83套，根据售楼部销控，全部售出。已经办理认筹手续的客户可享受按揭98折，全款97折的优惠；电力客户额外享受3个点优惠；带装修折后均价平层单位近万元/平方米，复式单位11000余元/平方米。购房者以新香洲区域内项目周边居民为主，还包含部分80后首次置业者。
同日开盘的还有位于金湾的旗景中央园，主力户型为80－128平方米的两房至四房，开盘当天公开折扣为98折；选择按揭的VIP客户可享受公开折扣外的97折优惠，选择一次性付款的VIP客户可享受公开折扣外的96折优惠；赠送格力空调组合礼包。折后起价近4000元/平方米。推盘380套，当日协议售出约50余套。购房者以当地周边居民为主。
从这两个项目的销售情况来看，我们不难发现，两个项目均以周边居民为销售对象，以中小户型自住为主。相对其周边近期推盘的项目，两个项目都有一定程度的折让。由于西部地产项目大都有相当一部分外销，在信贷收紧且无购房入户政策支撑的情况下，旗景中央园的销售率属于正常范围。而桔子郡首
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批推盘售罄，一在于货量不大，二在于其超高的赠送面积和比较实用的户型。更吸引人的恐怕在于开盘定价较为务实，相比周边近期推盘的类似产品有高达2500元/平方米以上的折让，低于市场预期，也大幅低于周边平均水平，凸显出回归居住本质的市场下，性价比的重要性。可以预计，在价格15%左右或以上折让的情况下，具备高赠送优势的项目将有望率先清货。由于目前珠海在售拟售的项目中这类产品的量并不太大，其销售之后，将会对没有赠送面积且地段、产品不具备竞争优势的项目造成压力。
有了08年的“历史”之鉴，使2010年的新政在出台后，让消费者和开发商集体都在观望。但经过一段时间的政策消化，开发商对政策和市场有了更为清醒的认识，部分房地产开发商已经开始调整经营策略。“二套房认定标准”可能会是一个象征意义事件，估计未来会有更多的楼盘项目加入到价格调整的行列。从桔子郡以及旗景中央区的开盘情况来看，其实市场并不缺少需求，而是由于价格与市场预期之间存在较大的差距，因此造成了消费者浓厚的观望情绪，如果让利空间能够符合市场的预期，那么后市成交量将会出现一定幅度的回升。
对看准时机，该出手时就出手
从数据上看，5月珠海楼市仍然是量价齐升，但是由于预购数据存在一个月上的滞后性，这个数据反映的是4月乃至更早以前的市场情况，实际上从市场参与方的感觉来看，5月份市场成交量已然下滑，然而1－5月，珠海商品住宅的新增供应量有限，存量依然保持在历史较低水平，5月的成交低迷，对存量比并未产生大的影响，也就是说，各地产商手中的压货并不多。“既要控制风险又要把握发展时机”，据了解，大部分主流项目并未因营销策略的暂时观望而降低开工进度，按一般项目项目9－16个月上市销售的进度，开发商可备战几个月之后再触底反弹，现在建设刚好赶上明年的市场销售旺季。因此，对住自住性市民来说，千万别抱着房价一跌再跌再出手的心态，只要楼价达到心理预期，出手之人必定是楼市高手。
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